Publié par : crise2007 | novembre 10, 2007

MAROC : Immobilier, Pas de crise… mais attention aux défaillances !!!

MAROC :  Immobilier, Pas de crise… mais attention aux défaillances !!!

42% des crédits immobiliers sont accordés à des taux variables !!!!

 
· Instabilité réglementaire, bulle spéculative, inadéquation de l’offre et la demande…

· La baisse des taux d’intérêt est vouée à s’estomper

   Flambée du foncier, spéculation, inadéquation entre l’offre et la demande… tant d’éléments qui soutiennent l’hypothèse d’une éventuelle crise dans l’immobilier. Cependant, est-il possible d’entrevoir cette crise compte tenu de l’énorme demande de logements et des perspectives de croissance du secteur? Si oui, quand et comment se déclenchera-t-elle? Telles sont les questions traitées lors la conférence organisée la semaine dernière à Casablanca par nos confrères de La Vie Eco. Les débats houleux de cette rencontre ont retenu une audience de 200 personnes pendant plus de cinq heures.
Il est inapproprié de parler de crise dans l’immobilier, selon Miloud Chaâbi, patron de Chaâbi lil Iskane et de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers. Toujours est-il que trois défaillances majeures plombent le secteur. Primo, les industriels qui s’improvisent promoteurs immobiliers à la recherche d’une meilleure rentabilité. Secundo, l’instabilité de la réglementation. «Les lois de Finances modifient inopinément les avantages fiscaux, laissant les professionnels dans une incertitude perpétuelle», déplore-t-il. Tertio, l’intervention de l’Etat par le biais du holding d’aménagement Al Omrane. «La mission de cette structure ne correspond plus au nouveau contexte du secteur. Elle doit être privatisée pour garantir une concurrence libre», scande Chaâbi d’un ton ferme.
«La crise de l’immobilier est surréaliste à l’heure actuelle. Mais les germes de l’instabilité poussent dans le secteur», indique Saïd Sekkat, président du groupe Sekkat. Ces germes sont, selon lui, la faiblesse de l’outil de production, la spéculation exacerbée par l’intervention des «semsars», le glissement de l’habitat social vers une clientèle de moyenne gamme. Sans oublier la baisse des taux d’intérêt qui poussent les ménages à s’endetter à taux variable.
Tous ces éléments nourrissent la bulle immobilière qui risque de se défaire à tout moment. Reste à savoir si elle se dégonflera progressivement ou explosera brusquement provoquant un écrasement du secteur.
Pour éviter une telle chute, Sekkat propose trois mesures: garantir la cohérence entre les politiques sectorielle, nationale et régionale, mettre en place des structures de régulation et promouvoir l’immobilier locatif qui constitue une alternative momentanée à la propriété.
«Pourquoi parler d’une crise dans l’immobilier?», se demande Rachid Jamaï, président du groupe qui porte son nom. «Le secteur ne s’est jamais mieux porté», renchérit-il. Preuve en est, le privé contribue à 83% dans l’habitat social et la production du ciment a atteint 12 millions de tonnes. Ceci sans parler du potentiel énorme de la demande. «Nous n’arrivons toujours pas à satisfaire le besoin annuel en logements et il nous reste à construire plus d’un million d’unités pour combler le déficit actuel», explique-t-il. Ce qui manque au secteur, selon Jamaï, c’est d’une part une vision claire de ses perspectives de développement, et de l’autre une adéquation entre l’offre et la demande.
Le déphasage entre le pouvoir d’achat et les prix de l’immobilier est de plus en plus flagrant. Exemple: un couple casablancais ayant un revenu mensuel de 20.000 DH ne peut pas prétendre à un appartement proche du centre-ville. La situation est bien pire chez les revenus modestes. «Les Casablancais doivent cesser d’être paresseux. Ils devraient penser à habiter en banlieue. C’est là où ils pourront trouver les logements qui leur conviennent à un prix abordable», explique Jamaï. Une option qui se vaut certes, mais elle demeure difficile en raison de l’insuffisance des moyens de transport.
Le président du directoire du holding d’aménagement Al Omrane, Najib Laraichi, n’a fait que confirmer les déclarations des promoteurs immobiliers. «Aucun indicateur du marché ne soutient l’hypothèse de la crise», affirme-t-il. Pour autant, Laraichi a reconnu la nécessité de mobiliser plus de foncier public pour répondre à la demande grandissante du privé. Il a même annoncé la commercialisation de lotissements à leur prix de revient, à condition de se mettre d’accord avec les promoteurs sur la nature des logements à construire.
Quels que soient les problèmes du secteur, les banquiers ne peuvent que se réjouir de l’évolution des crédits immobiliers. «Le coût risque lié à cette catégorie de financement a sensiblement diminué pour tous les segments», note Amine Nejjar, directeur général adjoint du CIH. Preuve en est, les banques cumuleront 30.000 dossiers de financement Fogarim d’ici la fin de l’année.
Cependant, il ne faut pas occulter le revers de la médaille. 42% des crédits immobiliers sont accordés à des taux variables. Il est vrai que les revenus modestes ne sont pas concernés puisqu’ils sont financés à taux fixe. Mais c’est une vraie menace pour la classe moyenne. D’autant plus que le mouvement de baisse des taux devrait fatalement s’estomper. Mais quand et comment, personne ne peut le prévoir.

source : http://www.leconomiste.com/article.html?a=81994


Responses

  1. janvier 2009 : le crach de l’immobilier au maroc est bien la !

    a lire ce genre d’articles je rigole bien. Eh oui tous les arguments des spéculateurs de tous poils, qui ont fait flamber les prix au point de mettre le marocain moyen (j’en parle pas des démunis qui sont majoritaire) dans l’incapacité de se loger, sont là :
    rareté du foncier, la demande plus importante que l’offre (donc pas de soucis y’aura pas crise!!), manque de soutien de l’etat (eh oui l’etat doit les aider à saigner à blanc le pauvre citoyen et gagner encore plus!!) et tratati tratata…
    enfin un article pour se rassurer et faire prolonger davantage la bulle immobilière (qui commence à dégonfler sérieusement) et dire au citoyen lambada : t’as pas le choix que d’offrir tout ton pécule et hypothéquer toute ta vie entière par un crédit pour pouvoir habiter une cage de béton qui vaut pas en réalité deux sous (le coût du moyen standing -le vrai- est de 1.500 dh selon une étude faite par le ministère de l’habitat) alors imaginez les prix qui ont passé à plus de 30.000 dh (parfois 50.000 dh à tanger) et la marge des promoteurs!!!
    Il y’a quelques mois quand je disais à mon banquier, qui voulait me fourguer un crédit à vie pour acheter au prix fort un appart minable (matériaux qui serviraient juste à une porcherie en europe) dans un cadre de vie miséreux, que je suis pas fou d’acheter au pic de la bulle immobilière, il m’a ricané au visage me disant que les prix de l’immobilier ne vont jamais baisser, que ca va augmenter indéfiniment et mieux vaut tomber sur la 1-ere occaz qui s’offre pour acheter sans réflichir.
    ca se passait en 2007. or dès début 2008, l’on constate une chute de 50 pc des ventes (et encore c’était en majorité des transactions en cours depuis 2007). au deuxième trimestre 2008, c’est encore pire, pratiquement pas d’acheteurs et même pleins de désistements de clients engagés.
    fin année 2008, les spéculateurs de tous poils qui croulent sous la pression des crédits (eh oui ils spéculent avec l’argent des banques et des crédits à court terme) commencent à paniquer de voir que rien ne se vend et l’on commence à faire plein plein de pubs dans les journaux et même à consentir des remises sur les prix annoncés. mais vainement puisque pas d’acheteurs.
    ce qui s’est passé c’est que le marché a été pris de folie spéculative : achat ensuite vente avec grosse marge du même bien et plusieurs fois. les biens passent de spéculateurs à spéculateurs et les prix grimpent ainsi artificiellement jusqu’à se déconnecter complètement de la réalité du marché.
    tout ceux qui possèdent une petite fortune (avocats, médecins, rentiers, commerçants,… finalement toute personne ayant un pécule ou ayant possibilité de contracter de gros crédits à très court terme pour spéculer) s’y sont mis dans cette folie en croyant faire de très bonnes affaires. ça a marché pendant quelques années, mais le marché s’est retrouvé déconnecté de la réalité marocaine (très bas pouvoir d’achat). les vrais acheteurs (ceux qui veulent se loger) capables de suivre l’évolution des prix n’existent simplement pas. même un haut cadre est dans l’incapacité d’acheter à des prix dépassant parfois ceux de l’europe. Eh oui, l’immobilier n’est pas un casino, et quand il échappe à sa vocation première (celle de se loger) le crach n’est pas loin…
    avec la crise mondiale, les quelques étrangers qui venaient acheter au maroc (eux aussi pour spéculer pour la majorité) se sont détournés du maroc en optant pour des pays touchés par la crise pour y faire de très bonnes affaires.
    imaginez une villa pavillon à 30.000 $ aux usa, des appart de luxe de 30.000 à 50.000 euros en Turquie!! alors qui va venir au maroc pour acheter un appart minable dans un cadre de vie déplorable et miséreux (avec l’insécurité qui monte en flèche en raison de la paupérisation de la population) à des prix hallucinants (des appart de 80m2 à 300.000 euros!!!).
    tout le monde disait juste il y’a quelques mois que la crise immobilière ne touchera jamais le maroc (hé hé) et que les prix vont continuer à monter indéfiniment (quelle logique tordue!!). en France on disait ça aussi, maintenant il reconnaissent des baisses de prix de 18 pc pour le dernier trimestre 2008 et on annonce des baisses de 40 pc durant l’année 2009 (pour les plus optimistes).
    or au maroc la réalité est encore pire. en plus de la crise mondiale qui va certainement affecter tout le monde, il y’a eu une très grosse bulle immobilière sans précédent. sous l’effet de la spéculation et rien d’autre, les prix ont été multipliés par 4 et même plus de 2005 à 2007 seulement.
    c’est chose très connue dans le secteur, en cas de bulle immobilière: autant la hausse des prix est forte autant le crach et la chute des prix sera aussi violente.
    pour se rassurer et tromper encore les gens, ils disent que la demande reste forte. oui il y’a une demande mais dans la limite du pouvoir d’achat local : un appart moyen standing qui ne dépasse pas 300.000 dh et un appart économique qui ne dépasse pas les 180.000 dh. et je vous assure que même à ces prix la, il y’a juste une minorité à pouvoir acheter.
    d’autre part, la folie des dernières années a énormément bosté les chantiers et les stocks de logements se sont accumulés à une grande vitesse. je vous donne des chiffres de Tanger ou les prix au m2 ont atteint 50.000 dh et même plus : le besoin annuel en logement est de 18.000 logements/an. or, la production durant 2006 et 2007 à Tanger a été de 58.000 et 60.000 logements (statistiques de l’agence urbaine de Tanger). imaginez les stocks !! et les notaires crient déjà a la catastrophe : il n’y a pratiquement pas de ventes depuis plusieurs mois.
    en tant qu’observateur sur le terrain, j’ai conseillé à une de mes soeurs de vendre son appartement plein de défauts et mal situé en 2007 (durant le pic de la bulle) et de se mettre en location dans l’attente de l’éclatement de la bulle. elle a vendu à un très bon prix (vraiment on achetait n’importe quoi et à n’importe quel prix en 2007), et avec cette somme là elle pourra bientôt acheter deux appartements de standing et avoir de l’argent en reste. Elle a suivi mon conseil et elle en est heureuse.
    le type a qui elle a vendu (spéculateur) met toujours l’appartement en question en vente depuis plus d’une année avec un prix cassé sans trouver d’acheteur. Et croyez moi, il pourrait le proposer à moitié prix, il ne trouvera pas acheteur pour autant.
    le fin mot de l’histoire : le dégonflement de la bulle a bel et bien commencé et son éclatement avec un grand crach est pour très bientot. alors conseil pour les types qui veulent acheter pour se loger sans se ruiner, soyez intelligents… et patientez, vous serez doublement gagnant.
    ps: faut pas se précipiter à des baisses de 10 à 20 pc (ce qui se produit actuellement partout au maroc). le prix reste malgré tout très très élevé et ne correspond pas à la valeur du bien: (le réel coût du m2 au maroc ne dépasse pas 1.500 dh pour le moyen standing).
    patienter, patienter, c’est le maitre mot actuellement. la crise sera très très longue et le gagnant est celui qui saura en tirer le meilleur profit au meilleur moment. Il y’aura des petits rebonds technique durant la crise avant de rechuter de plus belle (c’est connu comme phénomène dans les crises de l’immobilier), alors soyez serein et surtout patient.

    a +

  2. Ali32,

    Merci Ali,
    Ton commentaire seul, vaut beacoup plus que celui de touts ces experts de l’article. La chutte est deja la. Je connais des membres de la famille(speculateurs), ils ont plus de 4 apart chacun. Il n’ya pas de vente. I feel sorry for them, they are working class people. Sure they have made some money but they are going to lose it all. I hope not, but I am not so optimistic.


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