Publié par : crise2007 | novembre 13, 2007

Maroc :Y a-t-il un risque de crise dans l’immobilier ?

Y a-t-il un risque de crise dans l’immobilier ?

 

Le dîner-débat organisé par «La Vie éco» a fait salle comble : 340 participants !
Les professionnels sont unanimes : tant que le foncier est cher et rare et la demande en croissance, les prix de l’immobilier resteront élevés.
L’inadéquation entre l’offre et la demande mine le secteur. Les ménages moyens ne trouvent pas de logements à un prix convenable
La suppression des exonérations fiscales très mal accueillie, Al Omrane qualifiée de concurrent déloyal par les promoteurs privés, le secteur bouillonne.
page_image Prix des logements en hausse excessive, foncier inexistant, menaces pesant sur les crédits immobiliers avec la remontée des taux…, y a-t-il un risque de crise dans le secteur immobilier ? Depuis quelque temps, nombre d’acteurs, qu’ils soient étatiques ou privés, entités morales ou particuliers, se posent la question. Le dîner-débat organisé autour de ce thème par La Vie éco, jeudi 4 novembre à Casablanca, a prouvé en tout cas que le sujet était d’une actualité brûlante. Avec 340 participants, La Vie éco a dû refuser du monde pour ne pas voir le bon déroulement du débat affecté. Promoteurs immobiliers, banquiers, notaires, architectes, autres professionnels du secteur mais aussi des particuliers ont tenu à participer aux débats, sans compter les nombreuses questions des lecteurs que la publication a reçues sur son site.Durant cette soirée qui s’est prolongée jusqu’à une heure tardive, quatre promoteurs immobiliers, représentant aussi bien le secteur privé que public, se sont pliés au jeu des questions-réponses. Il s’agit de Miloud Chaâbi, PDG du groupe Ynna Holding et président de la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNPI), Saïd Sekkat, secrétaire général de cette association professionnelle et président du groupe Al Mawlid, Rachid Jamaï, administrateur délégué du groupe éponyme, Amine Nejjar, directeur général adjoint du Crédit immobilier et hôtelier (CIH) et Najib Laâraïchi, directeur général du groupe Al Omrane. Tous ont essayé, durant leurs interventions, de répondre à la question principale du débat : le secteur de l’immobilier court-il un risque de crise ?

Coût et indisponibilité du foncier sont les causes de la cherté de l’immobilier
Cette question, du point de vue des professionnels, peut sembler saugrenue vu que le secteur enchaîne les bonnes performances. Sa valeur ajoutée a enregistré un accroissement de 46,2% entre 2002 et 2006, 812 000 personnes y ont été employées en 2006, soit 8,2% de la population active occupée âgée de 15 ans et plus, la consommation de ciment a augmenté de 52,9% entre 2002 et avril 2007 et les encours de crédits bancaires se sont appréciés de 166% sur la même période. Néanmoins, au sein de la profession, les avis restent partagés quant à la pérennité de l’embellie de ces dernières années.

Les éléments de réponse ont été clarifiés d’emblée par le président de la FNPI. Miloud Chaâbi a ainsi brossé un tableau en demi-teinte de la profession. «Il est vrai que l’immobilier est un secteur qui bouge. La preuve en est la multiplication des sociétés de promotion immobilière, qui, à la base, développaient des activités industrielles ou autres». Mais, selon le président de la FNPI, «le gouvernement ne veut pas œuvrer dans le sens de la pérennisation de cette croissance». Il souligne que si les prix de l’immobilier sont élevés, c’est d’abord du fait que le foncier est de plus en plus cher et même introuvable. Pour ne rien arranger, ajoute M. Chaâbi, «les autorisations de construire sont de plus en plus difficiles à obtenir». Il a conclu que «cette tendance haussière ne s’arrêtera pas tant que les deux problèmes du foncier et des lourdeurs administratives ne seront pas résolus».

Saïd Sekkat, secrétaire général de la FNPI, a fait, lui, le constat suivant : «Si le secteur ne vit pas de crise proprement dite, les germes d’une déstabilisation du marché commencent à être visibles». Et ce pour de nombreuses raisons. Elles sont d’abord d’ordre structurel, notamment liées à l’exode rural et à la faiblesse de l’outil de production (pénurie répétée de matériaux de construction). S’y ajoutent d’autres facteurs réglementaires et budgétaires qui font craindre aux professionnels une crise immobilière dans les années à venir. Ainsi, sont essentiellement pointés du doigt l’absence d’un cadre juridique efficient du locatif ainsi qu’un dispositif de délivrance des autorisations de construire simplifié, ou encore une fiscalité en changement constant qui empêche les promoteurs de planifier sur le long terme leurs investissements.

Des offres non diversifiées mettent à l’écart de la propriété immobilière un grand nombre de citoyens
Un secteur particulier est touché de plein fouet, toujours selon les promoteurs immobiliers, par ce manque de visibilité budgétaire : celui du logement social. Représentant un des acteurs majeurs de la promotion immobilière (groupe Jamaï), Rachid Jamaï a profité de son temps de parole pour mener un véritable réquisitoire contre l’amendement proposé par le gouvernement de l’article 19 de la Loi de finances exonérant à 100% les promoteurs immobiliers construisant un minimum de 2 500 logements sociaux sur une durée maximale de cinq ans. Le lobbying des promoteurs immobiliers a duré tout au long de cette soirée-débat, actualité oblige ! «En 2006, et avec tous les efforts consentis, le Maroc a produit près de 113 000 logements sociaux. Comment voulez-vous alors atteindre un objectif de 150 000 logements par an tout en revenant à l’imposition ?», s’interroge-t-il.

Mais plus que cela, Rachid Jamaï, ancien président de la Fédération nationale de l’immobilier, estime que le véritable problème du secteur est une grande inadéquation entre l’offre et la demande. Cette inadéquation, du point de vue purement financier, mine cette dynamique de croissance dans laquelle s’inscrit le secteur. Il est rejoint dans son analyse par Amine Nejjar, DG adjoint du CIH : «Au moment où deux segments seulement ont été développés, à savoir le social et le haut standing, la limite de l’offre immobilière en moyen standing et l’absence d’offre locative claire écartent une partie de la population». Même si, fait-il remarquer, un grand pas a été franchi pour ce qui est de l’accès de populations non bancarisées au financement, notamment à travers le Fonds de garantie des revenus irréguliers et modestes (Fogarim). Mais au fond, les banques sentent-elles, à l’instar des promoteurs immobiliers, la crise qui se profile à l’horizon ? «Les banques financent et continueront de financer l’achat de logement», conclut Amine Nejjar, sans plus de détails.

La crise est davantage ressentie par les citoyens, impuissants face à des prix du logement exorbitants
Quoi qu’il en soit, le manque de visibilité et l’inadéquation entre les objectifs contenus dans la déclaration gouvernementale et la décision de supprimer des encouragements fiscaux pénalisent les promoteurs. Même le grand établissement public Al Omrane se trouve dans cette situation, puisque, selon son directeur général, Najib Laâraïchi, la suppression de l’article 19 n’arrange pas non plus les affaires du holding public. Ce dernier mène, signalons-le, l’essentiel de son activité dans le cadre de la lutte contre l’habitat insalubre, bidonvilles, logements clandestins et menaçant ruine. Pour cet opérateur public, la crise n’existe pas, ses signaux précurseurs non plus. Le plus important à ses yeux est de redoubler d’efforts afin de venir à bout de ces deux problématiques que sont le financement et le foncier et de permettre ainsi au plus grand nombre de Marocains d’habiter un logement décent.

Si, à travers leurs différentes interventions, les professionnels ont tiré la sonnette d’alarme concernant les facteurs qui, selon eux, freinent le développement d’un secteur devenu, au fil des années, une véritable locomotive de l’économie nationale, les interventions du public et les questions des internautes ont révélé une grande inquiétude quant à l’avenir de l’immobilier au Maroc. Pour un cadre moyen, gagnant décemment sa vie, se trouver dans l’incapacité d’acquérir un logement dans des villes comme Casablanca ou Rabat est le signe que le système s’est enrayé. La même situation est vécue par un ménage au revenu limité qui ne peut acheter un logement social du fait de l’impossibilité de réunir la somme à verser au noir. Qu’on le veuille ou non, cette situation risque de faire éclater une bulle spéculative qui grossit de jour en jour, avec toutes les conséquences que cela suppose sur le reste de l’économie.

Fadoua Ghannam

source : http://www.lavieeco.com/Economie/Y%20a-t-il-un-risque-de-crise


Responses

  1. un article trés interessant
    bravo

    —————————–
    jbilou med
    http://www.wowzik.com

  2. janvier 2008 : le crach de l’immobilier au maroc est bien la !

    a lire l’article (qui date de 2007 année de folie des prix de l’immobilier ), je me suis marré. Eh oui tous les arguments des spéculateurs de tous poils, qui ont fait flamber les prix au point de mettre le marocain moyen (j’en parle pas des démunis qui sont majoritaire) dans l’incapacité de se loger, sont là :
    rareté du foncier, la demande plus importante que l’offre (donc pas de soucis y’aura pas crise!!), manque de soutien de l’etat (eh oui l’etat doit les aider à saigner à blanc le pauvre citoyen et gagner encore plus!!) et tratati tratata…
    enfin un article pour se rassurer et faire prolonger davantage la bulle immobilière et dire au citoyen lambada : t’as pas le choix que d’offrir tout ton pécule et hypothéquer toute ta vie entière par un crédit pour pouvoir habiter une cage de béton qui vaut pas en réalité deux sous (le coût du moyen standing -le vrai- est de 1.500 dh selon une étude faite par le ministère de l’habitat) alors imaginez les prix qui ont passé à plus de 30.000 dh et la marge des promoteurs!!!
    quand je disais à mon banquier qui voulait me fourguer un crédit à vie pour acheter au prix fort un appart minable dans un cadre de vie miséreux, que je suis pas fou d’acheter au pic de la bulle immobilière, il m’a ricané au visage me disant que les prix de l’immobilier ne vont jamais baisser, que ca va augmenter indéfiniment et mieux vaut tomber sur la 1-ere occaz qui s’offre pour acheter sans réflichir.
    ca se passait en 2007. début 2008, l’on constate une chute de 50 pc des ventes (et encore c’était en majorité des transactions en cours depuis 2007). au deuxième trimestre 2008, c’est encore pire, pratiquemnt pas d’acheteurs et même pleins de désistements de clients engagés.
    fin année 2008, les spéculateurs de tous poils qui croulent sous la pression des crédits (ils spéculent avec l’argent des banques et des crédits à court terme) commencent à paniquer de voir que rien ne se vend et l’on commence à faire plein plein de pubs dans les journaux et même à consentir des remises sur les prix annoncés. mais vainement puisque pas d’acheteurs.
    ce qui s’est passé c’est que le marché a été pris de folie spéculative : achat ensuite vente avec grosse marge. les biens passent de spéculateurs à spéculateurs et les prix grimpent ainsi.
    tout ceux qui possèdent une petite fortune s’y sont mis dans cette folie en croyant faire de très bonnes affaires. ca a marché pendant quelques années, mais le marché s’est retrouvé déconnceté de la réalité marocaine (très bas pouvoir d’achat). les vrais acheteurs (ceux qui veulent se loger) capables de suivre l’évolution des prix n’existent simplement pas. même un haut cadre est dans l’incapacité d’acheter à des prix dépassant parfois ceux de l’europe.
    avec la crise mondiale, les quelques étrangers qui venaient acheter au maroc (eux aussi pour speculer pour la majorité) se sont détournés du maroc en optant pour des pays touchés par la crise pour y faire de très bonnes affaires.
    imaginez une villa pavillon à 30.000 $ aux usa, des appart de luxe de 30.000 à 50.000 euros en turkie!! alors qui va venir au maroc pour acheter un appart minable dans un cadre de vie déplorable et miséreux à des prix hallucinants (des appart de 80m2 à 300.000 euros!!!).
    tout le monde disaint juste il y’a quelques mois que la crise immobilière ne touchera jamais le maroc (hé hé) et que les prix vont continuer à monter indéfiniment (quelle logique!!). en france on disait ca aussi, maintenent il reconnaissent des baisses de prix de 18 pc pour le dernier trimestre 2008 et on annonce des baisses de 40 pc durant l’année 2009.
    or au maroc la réalité est encore pire. en plus de la crise mondiale qui va certainement affecter tout le monde, il y’a eu une très grosse bulle immobilière sans précédent. sous l’effet de la spéculation et rien d’autre, les prix ont été multipliés par 4 et même plus de 2005 à 2007 seulement.
    c’est chose très connue dans le secteur en cas de bulle immobilière: autant la hausse des prix est forte autant le crach et la chute des prix sera aussi violente.
    pour se rassuer et tromper les gens, ils disent que la demande reste forte. oui il y’a une demande mais dans la limite d’un appart moyen standing qui ne dépasse pas 300.000 dh et d’un appart économique qui ne dépasse pas les 180.000 dh. et je vous assure que même a ces prix la, il y’a juste une minorité à pouvoir acheter.
    d’autre part, la folie des dernières années a bosté les chantiers et les stocks de logements se sont accumulés à une grande vitesse. je vous donne des chiffres à tanger ou les prix au m2 ont atteint 50.000 dh et plus : le besoin annuel est de 18.000 logements/an. or, la production durant 2006 et 2007 à tanger a été de 58.000 et 60.000 logements (statistiques de l’agence urbaine de tanger). imaginez le stocks !! et les notaires crient déjà a la catastrophe : il n’y a pratiquement pas de ventes depuis plusieurs mois.
    en tant qu’observateur sur le terrain, j’ai conseillé une soeur de vendre son appartement plein de défauts et mal situé en 2007 (durant le pic de la bulle) et de se mettre en location dans l’attente de l’éclatement de la bulle. elle a vendu à un très bon prix, et avec cette somme là elle pourra acheter deux appartements de standing et avoir de l’argent en reste.
    le type a qui elle a vendu (spéculateur) met toujours l’appartement en question en vente depuis plus d’une année avec un prix cassé sans trouver d’acheteur.
    le fin mot de l’histoire : le dégonflement de la bulle a bel et bien commencé et son éclatement avec un grand crach est pour très bientot. alors conseil pour les types qui veulent achetr pour se loger sans se ruiner, soyez intelligents… et patientez, vous serez doublement gagnant.
    ps: faut pas se précipiter à des baisses de 10 à 20 pc (ce qui se produit actuellement partout au maroc). le prix reste malgré tout très très élevé et ne correspond pas à la valeur du bien: (le réel coût du m2 au maroc ne dépasse pas 1.600 dh pour le moyen standing).
    patienter, patienter, c’est le maitre mot actuellement. la crise sera très très longue et le gagnant est celui qui saura en tirer le meilleur profit.

    a +

  3. bnjr,

    le crach de l’immobilier au maroc, ca se confirme de plus en plus… mais ce n’est que le début, les prix sont toujours hallucinants au vu de la valeur des logements meme avec des baisses consenties de 10 à 20 pc.
    j’ai fait un tour chez plusieurs agences à tanger et a fès, rien que pour voir et sincèrement pour voir leur têtes. eh bien c’est le calme plat: plus rien ne se vend et meme pas de clients.
    dans certaines agences rien qu’en 2007, ils étaient arogants et ne daigent meme pas te parler. ils te proposent que les appart pleins de défaut et les mal situés et rien au desous du 6-eme (sans ascenceur parfois), si tu parle de négocier le prix ils font vite de te zapper.
    janvier 2008, ils sont aux abois. ils se font tout gentils gentils et te jurent qu’ils te proposent la meilleure affaire sur le marché. sans que tu manifeste le moindre intéret, ils te proposent de faire le tour et des visites tres personnalisées.
    j’ai fait une gaffe: j’ai laissé mon num de tel à une grande agence. et la ils ne cessent pas d’appeler pour « m’offrir de tres bonnes occsasions » et meme des baisse de prix.
    le plus bizarre c’est que d’autres agences concurrentes m’ont appelé pour me faire des propositions qu’ils disent très interessantes alors que je ne suis jamais allé les voir.
    ca prouve une chose, ils sont vraiement au desepoir et ils se piquent les uns les autres la liste des numero de tel des clients qui sont passés. un ami m’a dit qu’ils les achètent carrément aux secrétaires des agences concurrentes. imaginez qu’il y’a juste quelques mois ils étaient arrogants et font du tri préalable à la tete du client, alors qu’aujourd’hui ils sont aux abois et raclent très très bas dans l’espoire de trouver un éventuel client.
    personnellement j’ai opté pour un choix sage: j’ai placé mes économies avec une assez bonne rémunération (livrets et placement épargne…). comme ca: j’augmente mon apport, je limiterais le recours au crédit qui te réduit à la misère toute une vie. j’attends que ca s’écroule vraiment et que les braderies commencent dans 1, 2 ou 3 ans, peu importe… j’ai pas du tout envie d’acheter et me mordre les doigts juste après en voyant que les prix ont encore follement chuté.
    alors l’achat, c’est tout oublié maintenant. vivement le crach😉

    à +

  4. eh ! oui le maroc n’est pas à l’abri de la crise mondiale.cette bulle va s’exploser aux faces de ces opportunistes… mais c ‘est vous mais copatriotes qui pouvez le faire …boycottez l’idée d’achter actuelement …. boycotte bocooooooooooooooootte..

  5. ça continue de baisser, certes, mais il se peut que ça augment bientôt.

    • à qui construisent ces opportunistes leurs cages puisqu’un fonctionnaire de classe moyenne qui gagnent 15000dh par mois ne peut rien acheter pour se loger? qu’en est-il des petits fonctionnaires et des petits salariés? c’est absurde ????!!!! nous avons vraiment un gouvernement qui protège les consommateurs??? je vois pas c’est très malheureux .


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